一般媒介契約と(専属)専任媒介契約の違い

「一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いがややこしい」とよくご質問を頂きます。

実際どの媒介契約がお客様にとってベストな契約なのか、一緒に確認してみましょう。

媒介契約の種類

販売活動（仲介）を依頼する不動産会社が選定できたら、販売を開始する前に、不動産会社と「媒介契約」という契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は、ご所有の不動産の販売活動（売却の仲介）を正式に不動産会社に依頼するために結ぶ契約です。

媒介契約には下記の3種類があります。

これらの契約内容は次の3項目が異なります。

• 媒介契約を締結できる不動産会社が1社か複数社か
• 指定流通機構（レインズ）への登録義務の有無および登録するまでの日数期限
• 販売状況の報告義務の有無

不動産会社の義務が強くなれば、売主さんへの拘束が強くなるイメージです。それでは具体的に見ていきましょう。

一般媒介契約

• 複数の会社と同時に媒介契約を締結することができ、また売主さんが直接買主さんを探すこともできます。
• 不動産会社は、物件情報を指定流通機構に登録する義務と販売状況の報告義務はありません。
• 売主さんは一般媒介契約を結ぶ全ての不動産会社と物件の販売状況等を共有することが求められます。

この契約に向いている方

専任媒介契約

• 一つの会社としか媒介契約が締結できませんが、売主さんが直接買主さんを探すことはできます。
• 不動産会社は、物件情報を指定流通機構に7営業日以内に登録する義務があります。
• 不動産会社は、2週間に1回以上の頻度で販売状況を売主さんに報告する義務があります。

この契約に向いている方

専属専任媒介契約

• 一つの会社としか媒介契約は締結できず、売主さんが直接買主を探すこともできません。
• 不動産会社は、物件情報を指定流通機構に5営業日以内に登録する義務があります。
• 不動産会社は、1週間に1回以上の頻度で販売状況を売主さんに報告する義務があります。

この契約に向いている方

媒介契約まとめ

上記をまとめると下記になります。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との媒介契約	◯	☓	☓
売主様が直接買主を見つける行為	◯	◯	☓
指定流通機構への登録の要否	☓	◯	◯
指定流通機構への登録までの日数	☓	7営業日以内	5営業日以内
販売状況の報告義務	☓	◯	◯
販売状況の報告の間隔	☓	2週間に1回以上	1週間に1回以上

オススメの媒介契約は？

オススメの媒介契約は売主さんの事情によって様々です。一般媒介から見ていきましょう。

販売方法によっては一般媒介契約

一般媒介契約は周囲に知られずに売却したい場合や、不動産会社が信用できない場合などにオススメの契約です。

一般媒介契約では複数社と契約を結ぶので、一斉に不動産会社が販売活動を開始します。不動産会社が物件情報を囲い込むことはありません。

また、水面下で販売をしても複数の不動産会社の潜在客に売却できる可能性があります。この点は他の媒介契約と比較して優れています。

ただオールマイティーな契約に見える一般媒介ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べて弱い点もあります。

一般媒介契約の物件は他の不動産会社のお客さんで契約が決まったら、その1社以外は一銭も報酬がもらえません。不動産の仲介手数料は成功報酬だからですね。報酬がもらえない可能性があるため大半の会社では販売活動に十分な広告費や人件費をかけられません。

また、ポータルサイトなどをみると一般媒介契約で販売している物件は数社がこぞって物件情報を掲載しています。このような状況だと売れ残っているように見えてしまい、購入者の購買意欲を減退させる要因になります。

さらに、複数の会社の営業マンと売主さんが直接連絡をやり取りする必要があるため、売主さんの情報管理がとても煩雑になります。時には、価格改定など販売条件を変更した場合に不動産会社へ十分な連絡が取れていないと、販売条件が不動産会社によってまちまちなんてこともよく起こります。

これらの事項がデメリットになるようでしたら、専任媒介契約か専属専任媒介契約を検討してみて下さい。

バランスが取れている専任媒介契約

その点、専任媒介契約は一般媒介契約のデメリットを補っていてバランスが取れています。信頼できる不動産会社1社と媒介契約を結び販売活動をしていくので、売主さんの情報管理は一元化されます。さらに専属専任媒介契約では、売主様が買主を直接探せないという条件が加わりますが、不動産会社の報告義務等が厳しくなるので、販売状況をしっかり把握したい場合などにはオススメです。

ただし専任媒介契約にもデメリットがあります。不動産の囲い込みをされる可能性があることや、水面下での販売力の弱さです。

大きな会社でも1社が抱える潜在客には限りがあります。水面下で早く販売したいときは複数社に依頼する方が有利ですね。

まとめ

3種類の媒介契約のイメージはつきましたか？

広く一般的に販売活動をするならバランスが取れている専任媒介契約、特殊な販売方法を検討している方は一般媒介契約をベースに検討されて下さい。

最後までお読みいただきありがとうございました。