不動産は、私達が豊かに暮らす上で切っても切り離せない要素の一つです。
進学、就職、結婚、など、人生の転換期には新しいお家が必要になることは多いですね。
今回は、そんな不動産を買うために事前におさえておきたいポイントを分かりやすく解説します。
Step1. まずは、どんな物件を買いたいか整理しましょう
良い不動産を購入するためには、広さや間取り、立地等の条件を整理して下さい。
まだあまり条件などのイメージがないという方は、次の記事も見てみて下さい。
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Step2. 資金計画
資金計画を立て、不動産の購入予算を決めましょう。
購入予算には、不動産の売買代金と購入するたための諸費用を含めます。
現金で購入する場合と住宅ローンで購入する場合で諸費用が異なります。現金で購入する場合の方が諸費用は抑えられます。
諸費用
不動産の購入には、物件の売買価格以外に様々な費用がかかります。
購入活動のはじめの段階では、諸費用はざっくり下記の割合で見積もっておくと良いでしょう。
①新築物件の場合・・・物件価格の3%～7%
②中古物件の場合・・・物件価格の6%～10%
実際、諸費用には次のような項目があります。項目も多く、ご質問も多いところなので、今後、解説ページを作成したいと思います。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 登記費用・登録免許税
- 司法書士への報酬
- 不動産取得税
- 固定資産税、都市計画税
- 印紙税
- 融資事務手数料（住宅ローンを利用する場合）
- 住宅ローン保証料（住宅ローンを利用する場合）
- 団体信用生命保険料（住宅ローンを利用する場合）
- 火災保険料
- 地震保険料
- 引越し費用
- 家具家電
- 菓子折り
現金で購入
現金で購入する場合は、支払った現金がなくても生活に困らない範囲で資金計画を立てれば問題はありません。不動産を購入すると、税金や、管理費・修繕積立金の支払いが発生するので、それらの支出額も資金計画に入れておきましょう。
あてにしなくても良いお金で購入
購入した不動産を売却すれば現金化することはできますが、不動産の一部だけをタイムリーに現金化することは難しいので、全くあてにしなくても良いお金を使って購入することが望ましいです。
住宅ローンで購入
ローンで購入する場合は、家計の収支をベースに、無理なく返済できる金額と返済期間を決め、逆算して住宅ローンの借入金額を計画しましょう。
返済期間は「定年まで」とすることが無理のない期間と言えます。
ローンシュミレーション
逆算した借入額のシュミレーションは下記サイトで簡単に算出できます。
毎月・毎年の維持費も考慮
不動産を購入することによって発生する税金、修繕費、管理費も毎月の支払い額として忘れずに計算に含めましょう。
戸建の場合、何もしなければマンションの修繕積立金に相当する修繕のための備えがありません。
でも、戸建であっても修繕は必要になってきますので、ご自身で修繕費積立金相当額はプールしていくようにすると、のちのち修繕が必要になったときに困りません。
住宅ローンの仮審査
住宅ローンの仮審査は、売買契約前でもできますので、購入したい物件があれば事前に仮審査をしておくと、その後の手続が円滑に進みます。
Step3. 物件探し
予算が決まったらいよいよ物件探しです！
物件の情報を収集するためには、ポータルサイト、チラシ、不動産会社利用します。
不動産おオーナーさんから直接購入することも可能ですが、通常は不動産会社に仲介を依頼して購入するので、これより先は不動産会社の仲介を前提に記載します。
ポータルサイト
ポータルサイトは沢山ありますが、大手のサイトを見ておけば大丈夫です。
ちなみに弊社のある福岡の物件の検索は「ふれんず」もオススメです。
ポータルサイトで気になる物件があれば、内覧の予約をしましょう。
内覧の予約はどこにするの？
ちなみに、ポータルサイトに掲載している物件は、基本的にどの不動産会社を通しても内覧ができます。内覧の予約は物件を掲載している不動産会社か、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
チラシ
不動産会社の紙のチラシがご自宅に入っていることがあると思います。
情報化社会はネット時代真っ只中ですが、今もなおチラシの情報鮮度は侮れません。
なぜなら、不動産会社の中には、不動産のオーナーさんから不動産の売却を依頼されたときに、ポータルサイトに掲載するより前にチラシをうつこともあるからです。
不動産会社
信頼できる不動産会社があれば、不動産会社の営業マンに相談して、物件を紹介してもらうのもよいです。
日頃営業マンは色々なご要望を持つお客さんを見てきているので、当初考えてもいなかったエリアや条件の素敵な物件を紹介してくれるかもしれません。
また、不動産のオーナーさんの意向で公表せずに販売活動している物件も希にあるので、そういった物件も紹介してくれます。
Step4. 購入申込み
購入したいと思える気に入った物件があったら、「買付証明書」という書面で購入の意思を売主さんに伝えます。
買付証明書には、購入するにあたり希望する条件を記載します。その条件を売主さんが承諾すれば売買契約に進みます。
Step5. 重要事項説明
売買契約を締結する前に、購入する不動産の重要な事項の説明を宅地建物取引士より受けます。
説明は重要事項説明書を用いて行います。
専門用語なども多いですが、わからないところは宅地建物取引士に質問し、疑問点は解消しておきましょう。
内容について問題がなければ、署名（記名）押印し契約に進みます。
Step6. 契約
不動産会社などで不動産売買契約の内容の読み合わせを実施します。読み合わせた契約書に問題がなければ署名（記名）押印し、手付金を売主さんに支払い契約成立となります。
住宅ローンを利用する場合は
契約成立後に必要書類を準備し金融機関の住宅ローン本審査をします。
本審査が通過すればいよいよ残代金の決済に移ります。
Step7. 残代金決済・物件引き渡し
残代金の決済は通常買主さん指定の銀行で行います。
買主さんは残代金を支払い、売主さんから権利証等を受取り物件の引き渡しが完了します。
完了後、司法書士が所有権移転登記や抵当権設定登記を実施します。
Step8. 引き渡し後の各種手続き
お引越しや水道、電気、ガスなどの各種手配をします。
忘れた頃に届く不動産取得税に留意
不動産の所有権移転の登記をしてから、一般的に3ヶ月から6ヶ月後（新築の場合はもっと時間がかかる）に不動産取得税の納税通知書が届きますので、ビックリしないように心とお金の準備をしておきましょう。
おわりに
いかがでしたでしょうか？
ステップが多くて不安になった方もいらっしゃるかもしれませんが、基本的には不動産会社が、買主さんのフォローをしっかりしてくれますので、あまり心配しなくても大丈夫です。
事前に購入の流れを予習して、わからないことがあったらその都度、担当の営業マンにきいておくと更に安心ですね。
あなたにとって素敵な物件と良い出会いがあることを祈っております。
本日はここまで。
最後までご覧いただきありがとうございます。